Los geht’s. Kai Warnecke ist ein ruhiger Mann. Präsident von Haus & Grund Deutschland. Vertritt Millionen privater Eigentümer. Nicht der Typ, der mit Worten um sich wirft. Aber als er die neue „Kostenbremse“ der Bundesregierung gelesen hat, sagte er: „Eine große Mogelpackung.“ Und weiter: „Sie gaukelt den Mietern vor, sie schütze vor höheren Wohnkosten. In […]
Los geht’s.
Kai Warnecke ist ein ruhiger Mann.
Präsident von Haus & Grund Deutschland. Vertritt Millionen privater Eigentümer.
Nicht der Typ, der mit Worten um sich wirft.
Aber als er die neue „Kostenbremse“ der Bundesregierung gelesen hat, sagte er:
„Eine große Mogelpackung.“
Und weiter:
„Sie gaukelt den Mietern vor, sie schütze vor höheren Wohnkosten. In Wirklichkeit wälzt sie die Kosten einer seit Jahren verfehlten Energiepolitik auf die privaten Kleinvermieter ab.“
Ein Verbandspräsident, der das Wort „Mogelpackung“ benutzt.
Öffentlich.
Über ein Gesetz der eigenen politischen Heimat.
Das sollte dir zu denken geben.
Mir hat es zu denken gegeben. Als Investor mit über 150 Einheiten im Eigenbestand und 65 Wohnungen in der Aufteilung betrifft mich das direkt.
Aber es geht nicht um mich.
Es geht um ein Muster. Ein Muster, das sich durch die gesamte deutsche Immobilienpolitik zieht:
Wer Verantwortung übernimmt, wird bestraft.
28. Februar 2023.
Die Bild-Zeitung druckt auf Seite eins: „Schon ab 2024! Habeck will Öl- und Gasheizungen verbieten.“ (Bild, 28. Februar 2023)
Ein Referentenentwurf. Noch nicht abgestimmt. Noch nicht fertig. Noch nicht für die Öffentlichkeit bestimmt.
Jemand hat ihn durchgestochen.
Wer? Darüber streiten sie bis heute. Grünen-Chef Felix Banaszak beschuldigte öffentlich das Kanzleramt unter Scholz (Handelsblatt, Februar 2025). Regierungssprecher Hebestreit nannte das „Unsinn“ (Berliner Zeitung). Andere zeigten auf FDP-Chef Lindner.
Egal wer es war — der Schaden war da.
In den Köpfen der Menschen setzte sich fest: Ab 2024 muss ich meine Gasheizung rausreißen.
Das stimmte nicht.
Aber es war zu spät.
Neu eingebaute Heizungen sollten ab 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Faktisch: Wärmepumpe, Fernwärme oder Pellets. Keine neue Gas- oder Ölheizung mehr.
Für Bestandsgebäude sollte das erst gelten, wenn die kommunale Wärmeplanung steht. Für Großstädte bis Mitte 2026, für kleinere Kommunen bis 2028.
Das Problem: Die meisten Kommunen hatten noch gar keine Wärmeplanung. Das Gesetz hing also an einem Instrument, das vielerorts nicht existierte.
Eine Wärmepumpe kostet zwischen 15.000 und 47.000 Euro (ADAC, 2026).
Millionen Eigentümer — viele davon Rentner, die eine einzelne Wohnung als Altersvorsorge vermieten — sahen sich finanziell überfordert.
Die Empörung war gewaltig.
Und dann wurde es richtig peinlich.
CDU-Abgeordneter Thomas Heilmann reichte eine Verfassungsbeschwerde ein (Az. 2 BvE 4/23). Sein Vorwurf: Die Koalition drücke das Gesetz in maximal abgekürzter Beratung durch den Bundestag.
Das Bundesverfassungsgericht gab ihm recht.
48 Stunden vor der geplanten Abstimmung — Stopp (BVerfG, einstweilige Anordnung vom 5. Juli 2023).
Ein Bundesverfassungsgericht, das ein Gesetz der eigenen Regierung kurz vor der Abstimmung kassiert. Wann hat es das zuletzt gegeben?
Das GEG wurde schließlich am 8. September 2023 beschlossen. Massiv entschärft. Voller Ausnahmen, Übergangsfristen und Sonderregelungen. So kompliziert, dass die Stiftung Warentest ausführliche Erklärartikel schreiben musste, damit normale Bürger das Gesetz überhaupt verstehen.
Ein Gesetz, das handwerklich so schlecht gemacht war, dass es vom Verfassungsgericht gestoppt wurde.
Ein Kommunikationsversagen, das das Vertrauen von Millionen Eigentümern zerstört hat.
Und eine 65-Prozent-Regel, die zum Symbol wurde für eine Politik, die über die Köpfe der Menschen hinweg entscheidet.
Lektion gelernt?
Nein.
Februar 2026. CDU und SPD präsentieren die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz. Das sogenannte GMG. Das Kind hat einen neuen Namen bekommen.
Klingt nach Aufbruch.
Klingt nach: Wir haben verstanden.
Schauen wir mal, was wirklich drinsteht.
Die 65-Prozent-Regel fällt.
Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden. Ohne Beschränkung. Das war das zentrale Wahlversprechen der CDU — und sie liefern.
Statt der 65-Prozent-Pflicht kommt die sogenannte „Bio-Treppe“: Ab 2029 müssen neu eingebaute fossile Heizungen mindestens 10 Prozent CO2-neutrale Brennstoffe beimischen. Der Anteil steigt schrittweise bis 2040.
Klingt vernünftig.
Klingt nach Technologieoffenheit.
Klingt nach dem, was viele gefordert haben.
Ende April 2026. SPD und CDU einigen sich auf die mietrechtlichen Regelungen — den Teil, der das Gesetz wochenlang blockiert hat.
Und da wird es hässlich.
Die „Kostenbremse“ im Detail:
Ab 2028 müssen Vermieter, die beim Heizungstausch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, die Hälfte folgender Kosten tragen:
Drei Kostenblöcke. Alle drei vom Staat verursacht. Alle drei jetzt zur Hälfte auf private Vermieter abgewälzt.
Der CO2-Preis? Vom Staat eingeführt. Gestartet bei 25 Euro pro Tonne 2021, auf 55 bis 65 Euro pro Tonne 2026 steigend (Brennstoffemissionshandelsgesetz, BEHG).
Die Gasnetzentgelte? Vom Staat reguliert.
Die Biogas-Beimischung? Vom Staat vorgeschrieben.
Kai Warnecke bringt es auf den Punkt: „Was der Staat verursacht hat, sollen jetzt diejenigen bezahlen, die ohnehin schon die Hauptlast des deutschen Mietwohnungsmarkts tragen.“
Hier sind die Zahlen:
Zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland gehören privaten Kleinvermietern (IW Köln, Gutachten „Private Vermieter in Deutschland“, 2025).
Über 16 Millionen Wohnungen (Zensus 2022).
Mehr als die Hälfte dieser Vermieter besitzt nur eine einzige Wohnung (IW Köln, 2025). Oft Rentner. Oft als Altersvorsorge gekauft. Oft mit Kredit finanziert.
Das sind keine Konzerne.
Das sind keine Hedgefonds.
Das sind Menschen, die Verantwortung übernommen haben.
Die gesagt haben: Ich sorge selbst für mein Alter vor. Ich kaufe eine Wohnung. Ich vermiete sie. Ich kümmere mich.
Und genau diese Menschen werden jetzt bestraft.
Weil der Staat eine Energiepolitik fährt, deren Kosten er nicht selbst tragen will.
Der Deutsche Mieterbund sieht es übrigens ähnlich — nur von der anderen Seite. DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz: „Vermieter entscheiden über Heizung, Energieträger und Gebäudezustand — die daraus resultierenden Kosten werden aber von den Mietern getragen.“ (Deutscher Mieterbund, Stellungnahme zu den GMG-Eckpunkten, März 2026)
Alle sind sich einig, dass das System nicht funktioniert.
Nur wer die Rechnung bekommt — darüber streiten sie.
Ich beobachte dieses Muster seit Jahren. Nicht nur beim Heizungsgesetz. Überall.
Wer Eigentum kauft, wird mit steigender Grunderwerbsteuer, Grundsteuerreform und immer neuen Auflagen belastet.
Wer vermietet, wird mit Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, CO2-Kostenaufteilung und jetzt der neuen Kostenbremse reguliert.
Wer energetisch saniert, darf nur 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB) — und nach einer vereinfachten Modernisierung fünf Jahre lang gar nicht mehr (§ 559c BGB).
Wer nichts tut — wer kein Eigentum kauft, nicht vermietet, nicht saniert — wird nicht bestraft.
Das ist die Logik.
Wer Verantwortung übernimmt, zahlt.
Wer sich raushält, ist fein raus.
Haus & Grund fordert deshalb ein Sondermietrecht für vermietende Privatpersonen (139. Zentralverbandstag, Berlin, Mai 2025). Das Argument: Kleinvermieter können Kostenerhöhungen nicht wie institutionelle Investoren quersubventionieren. Sie brauchen andere Regeln als Vonovia.
Die Antwort der Politik bisher: Stille.
Ich bin Immobilieninvestor und Projektentwickler. Über 150 Einheiten im Eigenbestand. 65 in der Aufteilung.
Ich kenne beide Seiten. Ich bin Vermieter. Ich bin Entwickler. Ich kenne die Gespräche mit Banken, mit Mietern, mit Handwerkern, mit dem Finanzamt.
Und ich kenne das Gefühl, bestraft zu werden, obwohl man das Richtige tut.
Ich bin in Wittstock aufgewachsen. Brandenburg. Mein Vater war Dachdecker. Kein Vermögen. Kein Erbe. Keine Beziehungen.
Ich habe mir alles selbst aufgebaut. Nicht weil ich musste — sondern weil ich gesehen habe, was passiert, wenn man nichts hat. Wenn der Vater stirbt und kein Polster da ist. Wenn die Mutter alles allein stemmen muss.
Ich wollte Sicherheit. Für mich. Und etwas, das ich hinterlassen kann.
Immobilien waren mein Weg dahin. Nicht weil es einfach ist. Sondern weil Immobilien Freiheit bedeuten. Etwas kaufen und entwickeln, das Bestand hat. Selbst entscheiden. Selbst handeln. Größtmögliche Kontrolle.
Und jetzt sagt der Staat: Die Kosten unserer Energiepolitik — tragt ihr.
Als hätte ich den CO2-Preis eingeführt.
Als hätte ich die Netzentgelte festgelegt.
Als hätte ich die Biogas-Beimischung vorgeschrieben.
Jammern ist keine Strategie.
Aber ich will klar benennen, was hier passiert. Weil Schweigen nichts ändert.
Erstens: Bleib investiert.
Ja, die Rahmenbedingungen werden härter. Ja, die Kostenbelastung steigt. Aber: Immobilien bleiben das wichtigste Instrument für Vermögensaufbau in Deutschland. Das war so, als Habeck das GEG durch den Bundestag drückte. Das ist so, wenn die CDU die Kostenbremse einführt. Das wird so bleiben.
Wer jetzt aufhört, weil die Politik Unsicherheit schafft, gibt genau die Freiheit auf, für die er angefangen hat.
Zweitens: Rechne genauer.
Jede neue Regulierung verändert die Kalkulation. CO2-Abgabe einpreisen. Netzentgelte kalkulieren. Biogas-Beimischung berücksichtigen. Wer das nicht tut, wird überrascht.
Wer es tut, findet trotzdem gute Deals. Denn die meisten rechnen nicht. Die meisten reagieren emotional. Und emotionale Märkte belohnen die Kühlen.
Drittens: Werde sichtbar.
Das klingt jetzt nach meinem üblichen Thema. Ist es auch. Aber hier passt es besonders.
In einem Markt, der immer komplexer wird, gewinnt derjenige, der Vertrauen aufbaut. Bei Mietern. Bei Banken. Bei Co-Investoren. Bei der Öffentlichkeit.
Wer als seriöser, professioneller Vermieter wahrgenommen wird, hat bei jeder neuen Regulierung bessere Karten als derjenige, der im Verborgenen agiert.
Die besten Entscheidungen entstehen nicht aus Stress und Hektik. Sie entstehen aus Entspannung. Aus dem Gefühl: Ich habe das im Griff. Ich verstehe die Regeln. Ich kann handeln.
Dieses Gefühl musst du dir selbst geben. Durch Wissen. Durch Kalkulation. Durch Sichtbarkeit.
Ich bin kein Klimaleugner.
Ich habe 2010 eine Wärmepumpe in mein Eigenheim eingebaut, als das noch kaum jemand gemacht hat. Ich bin für die Energiewende. Ich bin für bessere Gebäude. Ich bin für weniger CO2.
Aber ich bin gegen eine Politik, die die Kosten ihrer eigenen Entscheidungen auf diejenigen abwälzt, die das Rückgrat des Wohnungsmarkts bilden.
16 Millionen Wohnungen. Private Vermieter. Oft eine einzige Wohnung. Oft die Altersvorsorge.
Diese Menschen schröpfen? Wirklich?
Der GdW fordert „verlässliche und planbare Anreize, damit die Wärmewende im Gebäudesektor tatsächlich in Gang kommt“ (GdW-Präsident Axel Gedaschko). Der VDIV spricht von „maximaler Unsicherheit bei minimaler Klarheit“ (VDIV Deutschland, Stellungnahme Anfang 2026). Selbst die Deutsche Umwelthilfe — wahrlich kein Vermieterfreund — nennt es „Symptombekämpfung für ein selbstgeschaffenes Problem“ (DUH, Pressemitteilung April 2026).
Wenn alle Seiten sagen, dass etwas nicht funktioniert, dann funktioniert es nicht.
Manchmal frage ich mich, was mein Vater zu all dem sagen würde.
Ein Dachdecker, der jeden Tag auf dem Dach stand. Der nie Vermögen aufbauen konnte. Der nie die Chance hatte, Eigenverantwortung zu übernehmen — weil das System es nicht zuließ.
Erst das System der DDR.
Jetzt ein anderes System. Demokratisch. Frei. Aber eines, das immer öfter diejenigen bestraft, die tun, was mein Vater nie konnte.
Verantwortung übernehmen.
Eigentum aufbauen.
Vorsorge treffen.
Ich mache trotzdem weiter.
Weil ich glaube, dass Eigentum Freiheit ist. Und weil keine Regulierung der Welt mich davon abhalten wird, für diese Freiheit zu arbeiten.
Nicht für mich allein.
Auch für diejenigen, die noch am Anfang stehen.
Dein Ronald Brod
PS: Und an alle Politiker, die diesen Text lesen — ich lade euch herzlich ein: Kauft euch eine Mietwohnung. Verwaltet sie ein Jahr. Saniert die Heizung. Rechnet die Modernisierungsumlage aus. Dann reden wir nochmal über „Kostenbremsen“.
Quellen:
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