Ich scrolle durch Instagram. Wieder ein Reel. „Immobilien kaufen OHNE Eigenkapital – so geht’s!“ Der Typ – ja, sind meistens Typen, ist 27. Früher hätte man gesagt: Wie aus dem Katalog. Steht vor einer Wohnung, die er als „sein Portfolio“ bezeichnet. 27.000 Follower. Und ich denke mir: Das ist nicht falsch, was er sagt. Aber […]
Ich scrolle durch Instagram.
Wieder ein Reel.
„Immobilien kaufen OHNE Eigenkapital – so geht’s!“
Der Typ – ja, sind meistens Typen, ist 27. Früher hätte man gesagt: Wie aus dem Katalog.
Steht vor einer Wohnung, die er als „sein Portfolio“ bezeichnet.
27.000 Follower.
Und ich denke mir: Das ist nicht falsch, was er sagt.
Aber es ist brandgefährlich.
Nicht wegen der Aussage generell.
Sondern wegen der Wissenslücke, die er nicht füllt.
Deshalb füllen wir hier die Lücke.
Ich zeige dir, ob Immobilien kaufen ohne Eigenkapital möglich ist.
Und ab wann solche Aussagen dich ins pure Verderben stürzen können.
Der erste Typ kauft ohne Eigenkapital.
Er hat keines.
Er finanziert 100 % oder mehr (ja das geht).
Nach dem Kauf: Null Rücklagen. Null Puffer. Mull Luft.
Die erste größere Instandhaltung – und er ist in seiner ersten großen Krise.
Das nenne ich Glücksrittertum.
Der zweite Typ kauft auch ohne Eigenkapital.
Er hat Geld.
Er setzt es nur nicht ein.
Das ist eine strategische Entscheidung.
Nicht eine Verlegenheitslösung.
Das ist der Unterschied.
Und auf Instagram wird er fast nie erklärt.
Ich habe über 220 Wohnungen erworben.
Als Investor und Entwickler.
Ich saß auf beiden Seiten.
Als Käufer.
Als Verkäufer.
Als Projektentwickler.
Und bei meinem ersten Projekte passierte gleich der Supergau.
Zwei Monate nach meinem ersten Kauf – vier Mehrfamilienhäuser, 33 Einheiten – gab es einen Kabelbrand.
Der Hausverwalter schickt mir ein Bild auf dem mein Haus in Flammen steht.
Mieter mussten untergebracht werden.
Handwerker mussten rein.
Versicherung musste geklärt werden.
Hätte ich ohne Rücklagen gekauft, wäre das mein Ende gewesen, bevor es richtig angefangen hat.
Und ich habe beobachtet, was passiert, wenn jemand glaubt, was diese Instagram-Typen erzählen – und dann kauft.
Es endet nicht immer schlecht.
Aber es endet öfter schlecht, als Instagram zeigt.
Die schlaflosen Nächte zeigt niemand.
Ich weiß auch aber , wie es aussieht, wenn es richtig läuft.
Denn wir haben das gelöst.
Wir bekommen regelmäßig Angebote – von Maklern, von Eigentümern, von Menschen, die zu denen wir Vertrauen aufgebaut haben.
Weil es mit uns klappt.
Weil wir zu unserem Wort stehen.
Weil wir nicht versprechen, was wir nicht halten. Weil wir kommunizieren, was ist, nicht was sich gut anhört.
Das ist das Ergebnis von Kommunikation, die auf Vertrauen baut.
Und genau das fehlt, wenn jemand mit halbgaren Versprechen in den Markt geht.
Eigenkapital in einer Transaktion einzusetzen ist etwas anderes, als Eigenkapital zu haben.
Klingt banal.
Ist es nicht.
Szenario 1: Kein Eigenkapital, kein Polster.
Du bist blank. Die Bank finanziert 100 %. Manchmal sogar die Nebenkosten.
Du besitzt eine Immobilie.
Du besitzt aber auch kein einziges Sicherheitsnetz.
Das erste Problem – und es wird eins kommen – reißt dich aus dem Markt.
Szenario 2: Eigenkapital vorhanden, nicht eingesetzt.
Du hast 150.000 Euro. Du nutzt sie nicht für diesen Kauf.
Du finanzierst trotzdem 100 %.
Warum? Weil du das Kapital sichern möchtest. Und weil deine Zahlen es erlauben.
Das nennt man Hebel. Das nennt man Strategie.
Beide Szenarien heißen „ohne Eigenkapital“.
Nur einer davon ist gefährlich.
Warren Buffett hat mal sinngemäß gesagt: Er könne jeden überreden, alles zu kaufen, wenn er die Worte klug genug wählt.
Das darf gern als Warnung verstanden werden.
Wenn jemand mit 27.000 Followern sagt „ohne Eigenkapital kaufen – so geht’s!“, dann ist das erst mal eine Aussage, die stimmt.
Sie scheint pauschal möglich.
Aber sie lässt offen: Für wen gilt das?
Für den, der Rücklagen hat und sie strategisch hält?
Oder für den 28-Jährigen, der 3.200 Euro netto verdient, 800 Euro Miete zahlt und jetzt sein erstes Investment will – finanziert auf Kante?
Dieselbe Aussage.
Komplett verschiedene Situation.
Und der Schwätzer auf Instagram unterscheidet das nicht.
Weil es seinen Zahlen schadet, wenn er es täte.
Ich habe als Nachrichtenredakteur gelernt, Botschaften von Realität zu unterscheiden.
Wer sagt was, in welchem Kontext, mit welchem Interesse?
Diese drei Fragen sollte sich jeder stellen, der ein Instagram-Reel als Investmentberatung betrachtet.
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat es 2025 schwarz auf weiß geschrieben.
In der Studie „Private Vermieter in Deutschland“ steht:
45 % der privaten Kleinvermieter erzielen weniger als 5.000 Euro Nettomieteinnahmen pro Jahr.
Das sind 417 Euro im Monat.
9 % machen sogar Verluste. Negative Nettomieteinnahmen.
Nicht wegen schlechter Immobilien.
Wegen schlechter Kalkulation.
Wegen Kosten, die sie nicht eingerechnet haben.
Wegen Finanzierungen, die keinen Spielraum lassen.
Und wegen fehlendem Wissen, wie sie ihre Immobilien entwickeln, wenn sie sie denn erst mal haben.
Und das sind Zahlen von Menschen, die bereits Eigentümer sind. Teilweise seit Jahren.
Stell dir vor, was passiert, wenn du ohne Polster kaufst.
Bevor du kaufst – egal ob mit oder ohne Eigenkapital:
Frage 1: Was bleibt nach dem Kauf?
Hast du noch Liquidität? Für Leerstand. Für Reparaturen. Für eine kaputte Heizung im Januar.
Wenn nein: Das ist kein Investment. Das ist ein Glücksspiel.
Frage 2: Deckt die Miete die Kosten?
Rate, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Nichtbelegungsrisiko.
Wenn die Kalkulation nur mit 100 % Vermietung funktioniert – ist sie keine Kalkulation. Es ist Wunschdenken.
Frage 3: Verstehst du die Immobilie?
Lage. Mietspiegel. Sanierungsstand. Teilungserklärung.
Wenn du dich auf Instagram verlässt, statt selbst zu rechnen – kaufst du kein Investment. Du kaufst eine Geschichte, die nicht dein ist.
Es gibt Fälle, in denen eine 100 %-Finanzierung Sinn ergibt.
Das ist kein Widerspruch zu dem, was ich oben sage.
Das ist der Beweis dafür, dass Sprache präzise sein muss.
„Ohne Eigenkapital kaufen“ ist möglich.
Für manche sogar klug und sinnvoll.
Für andere ist es der schnellste Weg in die Schuldenfalle.
Und wer dir das nicht erklärt – der verkauft dir etwas.
Sich selbst, seinen Kurs, seine Reichweite.
Ich predige nicht Vorsicht um der Vorsicht willen.
Ich sage: Verstehe, was du machst. Und warum.
Immobilien sind kein Hobby. Kein Reel. Kein Lifestyle.
Sie sind Verträge, Haftung, Verantwortung.
Und eine Entscheidung, die dich Jahre begleitet.
Google die Insolvenzen in der Immowelt.
Das ist kein Spiel!
Wer dir das in Katalogoptik und Filtereffekt verkauft – hat wahrscheinlich mehr Interesse an deinem Klick als an deiner Finanzsituation.
Das ist meine ehrliche Meinung nach über 16 Jahren Immobilienerfahrung.
Die ich mir leisten kann, weil ich sie nicht verkaufe.
Aber da ist noch etwas.
Ein tieferer Grund, warum mir dieser Artikel wichtig ist.
Wer Menschen dazu bringt, etwas zu kaufen, das sie sich nicht leisten können oder nicht verstehen – der macht vielleicht mal einen Deal.
Er macht aber keinen zweiten. Keinen dritten.
Und er bekommt keine Empfehlung.
Und er baut kein Vertrauen auf, das trägt.
Nachhaltiges Wachstum im Immobilienmarkt entsteht nicht durch das lauteste Reel.
Es entsteht durch Kommunikation, die Menschen respektiert.
Die ihnen hilft, die richtige Entscheidung zu treffen – nicht die schnellste.
Ich glaube daran, dass gute Menschen gute Deals machen sollen.
Menschen, die das Herz am rechten Fleck haben.
Die nicht über den Tisch ziehen, sondern auf Augenhöhe verhandeln.
Denen fehlt oft nicht das Fachwissen.
Denen fehlt die Sichtbarkeit und manchmal der Mut, den ersten Schritt in die Sichtbarkeit zu gehen.
Wer lange am Markt agieren will, muss langfristig, wertschätzend und profitabel kommunizieren.
Nicht nur weil es sich moralisch besser anfühlt.
Und der Schlaf gesünder.
Sondern weil es wirtschaftlich die klügere Entscheidung ist.
Kunden, die verstehen, was sie kaufen, kommen wieder.
Sie empfehlen weiter.
Sie vertrauen dir beim nächsten Projekt.
Beim übernächsten.
Wir machen unsere Deals fast ausschließlich über Weiterempfehlungen.
Das Ergebnis jahrelanger konsistenter und vertrauensvoller Kommunikation mit unseren Geschäftspartnern und unserem Netzwerk.
Das ist das Modell, das trägt.
Alles andere ist ein One-Hit-Wonder.
Deshalb sage ich:
Erst ins Herz. Dann in die Brieftasche.
Dein Ronald Brod
PS: Wenn du wissen willst, ob eine Vollfinanzierung für dein Vorhaben rechnerisch Sinn ergibt – nicht als Motivation, sondern als Kalkulation – schreib mir. Das dauert 15 Minuten. Und es rettet dir im Zweifel Jahre. MELD DICH!
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